Proyectos de Ley

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PROYECTO DE LEY La Cámara de Diputados y el Senado DE REFORMA DE LA LEY 13512 SOBRE RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Capítulo 1 Disposiciones preliminares Ámbito de aplicación Art. 1.- Los distintos pisos, departamentos, locales u otros espacios que constituyan unidades independientes de un inmueble o conjunto de inmuebles, que tengan salida a la vía pública, directamente o por medio de un pasaje común, pueden pertenecer a dueños distintos, conforme las disposiciones de esta ley.

Capítulo 2 Propiedad exclusiva y común Delimitación Art. 2 .- Cada propietario es dueño exclusivo de su unidad, y co-propietario del terreno y de las partes o cosas de uso común del inmueble, o indispensables para mantener su seguridad. Bienes comunes Art. 3. - Se presumen comunes: a) los cimientos, muros maestros, estructuras resistentes, techos, patios solares, pórticos, galerias, pasos de acceso, escaleras, corredores, vestíbulos, puertas de entrada, jardines, pileta de natación, sauna, etc b) los locales e instalaciones de servicios centrales y sus accesorios; c) las tuberías destinadas a la conducción de agua, gas, electricidad, teléfonos, televisión y demás servicios, inclusive los cables conductores de fluido eléctrico y semejantes, cualquiera sea el lugar que atraviesen, hasta la parte que emerge en cada unidad; d) los locales destinados al uso del personal de servicio y la portería; e) los tabiques o muros divisorios entre las distintas unidades o de éstas con las partes comunes; f) los ascensores, montacargas, calderas, tanques y, en general, todas las máquinas, artefactos o instalaciones efectadas al servicio común. Los sótanos y azoteas, revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario, resuelto por mayoría en asamblea. La enumeración que antecede no es taxativa Tampoco es imperativa, cuando se trate de inmuebles en los cuales dadas sus características, las cosas, servicios o instalaciones enumeradas no sean de uso común de la construcción o indispensables para mantener su seguridad, en cuyo caso podrán incorporarse al dominio exclusivo de las unidades a las cuales estén afectadas. En los inmuebles indicados en el segundo párrafo del Art. 1, que se sujeten a esta Ley. Solo serán comunes las partes del terreno destinadas a calles de acceso y comunicación, así como las infraestructuras que fueren de uso comunitario. Las parcelas asignadas a cada dueño, estén o no edificadas, serán de propiedad exclusiva de éstos. El reglamento de copropiedad y administración podrá establecer limitaciones edilicias. Uso de los bienes comunes Art. 4.- Cada propietario puede usar y gozar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes debe ser proporcionado al valor de su unidad, el que se fijará por acuerdo de partes, o en su defecto en consideración a la superficie de la misma. Los derechos de los propietarios sobre los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectiva unidad. En la transferencia, gravamen o embargo de una unidad se consideran comprendidos esos derechos, y no pueden efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente de la unidad a que accedan. Bienes propios Art. 5.- Sin perjuicio de lo dispuesto en el último párrafo del art. 3°, son bienes propios: a) las distintas unidades independientes, representadas por los espacios limitados de sus techos, pisos, paredes u otros tipos de cerramiento, en la ex ténsión indicada en el título atributivo del dominio, con sus puertas, ventanas, radiadores de calefacción, instalaciones sanitarias internas, así como las de aguas corrientes, luz, gas, electricidad y semejantes, y las respectivas líneas o canales de conducción en el sector ubicado en cada unidad. Inclusive las partes accesorias a ellas, que no sean de uso o interés común o indispensables para mantener la seguridad del inmueble o el funcionamiento de los servicios centrales. Enajenación de la unidad Art. 6. - Cada propietario puede, sin consentimiento de los demás, enajenar la unidad que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre la misma. Para constituir derechos reales sobre todo el inmueble, se requiere mayoría o proceder acorde a los Art. nºs 10 y 14 de esta Ley. Impuestos, tasas y contribuciones Art. 7. - Los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras se cobran a cada propietario independientemente. A tal efecto, se practican las valuaciones en forma individual, computándose, a la vez, la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. Conservación y reparación Art. 8 .- Cada propietario atiende los gastos de conservación y reparación de su unidad y todo tipo de cañerias y cableado, empotrado o no, hasta su salida, que no sean generales, estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del inmueble o los servicios comunes. Respetando esa limitación, las unidades contiguas de un mismo plano, o planos distintos, pueden ser comunicadas entre sí, aunque pertenezcan a propietarios distintos, previo informe al administrador. Cambios y modificaciones Art. 9. - Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas del conjunto, salvo que una mayoría lo decida sea por seguridad o estética. De no lograrse acuerdo se regián por lo establecido en los Art. nºs 10 y 14 de esta Ley La prohibición no rige respecto de las modificaciones producidas para la instalación de equipos de calefacción o refrigeración, antenas u otros elementos de confort, mientras no se altere la estética, no se perjudiquen iguales derechos de los demás, y no se ocasionen molestias que excedan la normal tolerancia de convivencia Tampoco la prohibición alcanza a la colocación de carteles o letreros, que se conformen al destino de las unidades dentro de la zona de influencia o posesión de éstas, salvo disposición en contrario del reglamento de co-propiedad, el que podrá establecer las modalidades a las que deban ajustarse los interesados. Obras nuevas Art. 10 . - Toda obra nueva que afecte el inmueble común, sólo puede realizarse con el consentimiento de una mayoría en una asamblea. La oposición a ésta, que no se funde en la protección de un interés legítimo, podrá ser dejada sin efecto por el juez, a pedido de parte y, de ocurrir fallo en contrario, correrán con los gastos judiciales quienes se hubiesen opuesto a la misma. Ver Art. nºs 10 y 14 de esta Ley. El trámite judicial es el correspondiente al proceso sumarisimo, y el juez debe ponderar, para resolver, si las inovaciones objeto de la reclamación son o no contrarías a la ley o al reglamento de co-propiedad, o perjudiciales para la solidez, seguridad, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble, y además considerar el costo de ellas cuando fueren dispuestas por el consorcio en miras del interés común. Si las obras son de utilidad particular, el propietario beneficiado debe hacerse cargo de su costo y, en su caso, del de la reforma del reglamento de co-propiedad y administración. La resolución de la mayoría, no se suspende, sin embargo, sin orden expresa de la autoridad judicial Cuando la obra nueva pueda afectar la estructura del inmueble, o consista en la elevación de nuevos pisos, o en excavaciones, precisará ser autorizada por autoridad judicial.

Capítulo 3 Consorcio - Persona jurídica Art. 11 .- El conjunto de los propietarios de las unidades des- criptas en el Reglamento de co-propiedad y administración, forman el consorcio, que es persona jurídica con capacidad para ser titular de derechos y deberes y con aptitud patrimonial para responder por deudas y reclamar por créditos comunitarios, con independencia de sus miembros. Responsabilidad de los consorcistas Art. 12 .- Los consorcistas responden en subsidio por las deudas del consorcio, a la manera de los fiadores, en la exténsión de sus respectivos porcentuales de dominio, y hasta el valor de sus unidades.

Capítulo 4 Reglamento de Co-propiedad y Administración Otorgamiento del Reglamento y constitución del derecho real Art. 13 .– El Reglamento de co-propiedad debe expresar un marco regulatorio común a todos los edificios, dentro del cual, se agregarán las particularidades de cada uno. El derecho real de propiedad horizontal se constituye con el otorgamiento de un Reglamento de Copropiedad y Administración por acto de escritura pública, que debe inscribirse en el Registro de la propiedad. Podrá prescindirse de la escritura pública en las reparticiones judiciales, pudiendo el reglamento ser otorgado, en tal caso, en el respectivo expediente. El Reglamento de Co-Propiedad será provisorio tal como lo dice la Ley nº 19.724 en su Ar. Nº 28 “ mientras no se constituya “ definitivamente el consorcio y se aplicarán en cuanto sean “compatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento “co-propiedad y administrativo previsto en el Art. nº “3º , “inc. e)”. Una vez vendidas el 75% de las unidades y, sin menoscabo de las cláusulas e intereses del constructor-vendedor, estipulados en el provisorio Reglamento de co-propiedad, entrarán en vigencia, automáticamente, los artículos y enunciados que resguardan los intereses de los nuevos adquirentes, tales como, mayorías, Administrador, encargado, etc., Cada unidad puede ser objeto de condominio. Deberán contemplarse en los Reglamentos de co-propiedad de los countries, lotes de terreno, edificados o no, loteos urbanos, barrios jardín o semejantes, clubes de fin de semana y de recreo, parques Industriales, mercados y centros de compras, cementerios privados y los nuevos emprendimientos inmobiliarios que se presenten por su modalidad de condominio relativamente nueva la implementación de disposiciones mas equitativas, apuntando al excesivo poder de los administradores en perjjuicio de los derechos individuales de los co-propietarios. Reforma del Reglamento Art. 14. - El Reglamento de Copropiedad y Administración puede ser reformado por la mayoría de una asamblea, salvo cuando la modificación pudiere alterar los derechos subjetivos de los propietarios emergentes de sus títulos de adquísición. Cuando la mayoría requerida no pudiera obtenerse por los procedimiento señalados, se solicitará al Juez que convoque a asamblea, la que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizada a tomar medidas urgentes. El Juez resolverá en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia, debiendo citar a los propietarios en la forma en que procesalmente corresponda a fin de escucharlos. – (Ver Art. 10). Los gastos de esta convocatoria jurídica correrán por cuenta de aquellos que, sin causa justificada, se hayan opuesto. La modificación debe consignarse en escritura pública e inscribirse también en el Registro de la Propiedad. A sus efectos, es suficiente la firma de la escritura por dos consorcistas ex presamente autorizados por la Asamblea. Contenido del Reglamento Art. 15. - El Reglamento de. Copropiedad y Administración debe proveer, por lo menos, a los siguientes puntos: a) designación del administrador y duración de su mandato b) determinación de la retribución del administrador y la forma de su remoción, sus facultades y obligaciones; c) determinación de los bienes de propiedad exclusiva y los comunes; d) especificación del valor de cada unidad con relación al conjunto; e) especificación de las expensas comunes y contribución a las mismas; f) destino de las unidades y de las partes y bienes comunes del inmueble; g) forma de constitución y renovación del Consejo de Propie- tarios, mayoría para resolver y facultades, h) forma y tiempo de convocatoria de las asambleas ordina- rias y extraordinarias, persona que las preside, reglas para deliberar y representación. El destino fijado a las unidades en el reglamento de co-propiedad y administración no puede alterarse ni modificarse, sino por resolución de los propietarios , convocados al efecto. De no lograrse la mayoría requerida se procederá acorde a los Art. nºs. 10 y 14 de esta Ley.

Capítulo 5 Obligaciones y prohibiciones de los propietarios Obligaciones Art. 16. - El propietario está obligado a: a) cumplir con las disposiciones del Reglamento de Co-pro- piedad y Administración que le será entregado en el acto de escrituración de su propiedad y del reglamento interno, de convivencia, si lo hubiere; b) conservar en buen estado su unidad; c) pagar las expensas comunes ordinarias en la proporción que le corresponda, según su porcentual, tales como las de administración y reparación de los bienes comunes, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador; d) pagar las expensas extraordinarias dispuestas por resolu-ción de la asamblea; e) contribuir a la integración del fondo de reserva, del que se podrá hacer uso, cuando una asamblea lo disponga; f) permitir el acceso a su unidad para realizar reparaciones atinentes al consorcio. De no dar asentimiento cargará con todos los gastos que origine su oposición, salvo que éstas reparaciones signifiquen perjuicio para su unidad; g) notificar fehacientemente al administrador el domicilio al que desea le sea remitida toda comunicación concerniente a su unidad. Prohibiciones Art. 17. - Queda prohibido a cada propietario y ocupante de las unidades: a) destinarlas a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, o a fines distintos de los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la normal convivencia vecinal; ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderes peligrosas o perjudiciales para el mismo. Sanciones Art. 18 - En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 17, el administrador o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y, acreditada en juicio sumario la trasgresión, se impondrá al culpable pe- na de arresto de hasta veinte días o multa en beneficio del fisco, que podrá llegar a ser equivalente a cinco veces el monto devengado por la unidad en materia de expensas comunes en el mes anterior al de la aplicación de la sanción. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuere menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuere un ocupante, no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia por la fuerza pública. La acción respectiva podrá ser ejercida por el administrador o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará al ejercicio de la acción resarcitoría que competa al propietario o propietarios afectados.

Capítulo 6 Expensas Art. 19 .- La liquidación de expensas deben ser un modelo uniforme, conceptualmente, a todos los consorcios, con las particularidades de cada edificio y los rubros, de- ben anotarse en forma clara y precisa para que los propietarios puedan entender, claramente qué se les cobra y porqué. Deben figurar: Gastos Administrativos: Sueldos – Administración - Vigilancia Impuestos: Aportes y contribuciones – Leyes sociales Seguros: Se decidirá en asamblea que compañía es la mas conveniente con participación de los propietarios con pro- puestas. Servicios: Ascensores y bombas de agua – Calderas –Calefacción – Portero eléctrico –Plomería Refacciónes y reparaciones: Albañilería – Pinturas – Yesería Carpintería – Vidriería, varias , etc. De los departamentos: Piso y Unidad – Titular – Porcentual – Gastos – Saldo anterior y actual – Int. Punitorios – Depósitos judiciales y/o Convenios de pago – Total a pagar Estado de la unidad – Varios, etc. Estado contable: Saldo anterior y actual Ingresos: Por expensas – Punitorios – Depósitos judiciales - Convenios de pago - Otros Egresos: Los que hubiere OBRAS – SERVICIOS Y SEGUROS Art. 20.- Indefectiblemente, en las Asambleas se votará por la continuidad o no de todos los proveedores de Obras, Servicios y Seguros, según su desempeño, los que deberán tener sus inscripciones impositivas y sociales reglamentarias. De no ser así el propietario puede negarse a abonar los comprobantes que no reunan éstos requisitos para no convalidar irregularidades. Debe evitarse la renovación automática de estos prestadodres si no hay una correlación entre sus presupuestos y los servicios ofrecidos. Los presupuestos que se presenten, ya sean de propietarios o del administrador, serán abiertos simultáneamente para cada obra, servicio o seguro, en presencia de los integrantes del Consejo de Propietarios y los propietarios que deseen participar, previamente convocados, concurriendo personalmente o por representación. No deben considerarse ofertas posteriores a la fecha y hora de apertura de la licitación. Todas las obras que se realicen y los servicios que se contra- ten deben ser de conocimiento previo de los propietarios. Solamente los presupuestos inferiores a $ 1.000.- podrán ser aprobados por el Consejo de Propieta- rios. No se aceptará que presupuestos lógicos de mas de $1.000.- sean fraccionados a dicha suma o menos, para que los apruebe el Consejo de Propietarios. Notas aclaratorias: Todas las necesarias para despejar cualquier tipo de duda. Prohíbese, expresamente, que los administradores presten cualquier tipo de financiación, tanto a deudores a- trasados en el pago de expensas como de descubierto que se produzca en la cuenta corriente del consorcio, el que deberá ser titular exclusivo de ésta, firmando los cheques, libranzas y/o cualquier documento que implaque salida de dinero, el Administrador y dos integrantes del Consejo de Propietarios, en forma conjunta. Cálculo de expensas Art. 21. - Los propietarios tienen a su cargo, en proporción al valor de sus unidades con relación al conjunto - salvo con- vención en contrarío - las expensas de administración, así como las de reparación y de conservación de las partes y bienes comunes del inmueble necesarias para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Los propietarios están obligados, en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de los seguros, y a las expensas debidas a obras nuevas o innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce, más cómodo o de mayor renta. Deudas por expensas comunes Art. 22. - Las deudas por expensas comunes participan del carácter de las obligaciones indivisibles, y en caso de con- dominio sobre una unidad, pueden ser exigidas por entero a cualquiera de los copropietarios de ella. Se establece un plazo máximo de cuatro meses para que el Administrador reclame, por carta documento, el pago de las expensas adeudadas, pudiendo, el propietario, presentar una propuesta de pago, cierta. De no dar respuesta, satisfactoria y veraz, que será evaluada por el Administrador y el Consejo de Propietarios, se iniciarán las acciones judiciales pertinentes. El certificado de deudas por expensas comunes, expedido por el administrador, constituye título ejecutivo para su cobro. Expensas en ausencia del Administrador, su inacción y/o falta del Consejo de Propietarios. Art. 23 .- Cualquiera de los propietarios, en ausencia del Ad- ministrador o inacción de éste y a falta del Consejo de Propietarios puede realizar las expensas necesarias para la conservación o reparación de bienes comunes con derecho a ser reembolsado. En caso que éstos trabajos sean en beneficio propio de su unidad, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas al estado anterior. Expensas y renuncia del propietario al uso de bienes Art. 24 .- Ningún propietario puede liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes y servicios comunes, ni por el abandono de su unidad. Expensas no comunes Art. 25 .- En ningún caso puede imponerse a los propietarios la contribución a las expensas de uso y mantenimiento ordinario, que conforme esta Ley o el reglamento de co-propiedad, no revistan las características de comunes respecto de ellos, por corresponder a bienes que no pueden utilizar, o a servicios que sus unidades no estén habilitadas para recibir. Art. 26.- Todo inquilino que abone expensas comunes, tiene derecho a participar de las asambleas, consensuando con el propietario de la unidad, cualquier proble- ma que surja en el consorcio, para presentarlo en la misma o comunicarlo a este, para su solución.

Capítulo 7 Asambleas Asuntos de Interés común Art. 27.-Todos los asuntos de interés común, que no se en- cuentren comprendidos en las atribuciones del administrador, serán resueltos por los propietarios reunidos en asamblea, por mayoría de votos y/o firmas computados con relación al número de unidades. Se podrá también decidir por porcentual de cada unidad, según lo resuelva la asamblea acorde al tema a tratar. Citación Art. 28. - La citación a las Asambleas, debe ser hecha a todos los propietarios, en el domicilio denunciado al administrador en el acto de su incorporación al consorcio, actualizándolo permanentemente. Se indicará el lugar, día y hora de la reunión y la especificación del orden del día. La falta de cualesquiera de los requisitos de la citación, o el tratamiento de puntos no incluidos en el orden del día, será causal de nulidad de la asamblea. Las asambleas se realizarán en el edificio del consorcio o dentro del perímetro en que se encuentre éste, salvo decisión mayoritaria en contra, de los propietarios, dos veces las ordinarias y las extraordinarias, cuando las circunstancias, así lo requieran. La conducción real de la asamblea, será jercida por autoridades elegidas entre los propietarios y no por el ad- ministrador o persona allegada a la administración. Orden del día Art. 29.- El Orden del día debe ser consensuado por el Consejo de Propietarios y el Administrador y, tomado en cuenta cualquier sugerencia de propietario expresada por escrito o personalmente y presentado a la asamblea para su resolución. a) deberá consignarse taxativamente, para debatir, el Balance y Rendición de cuentas que, previamente y con 30 días de anticipación, se habrá enviado a los propietarios para su estudio. b) la remoción o renovación del mandato del administra- dor, cumplido su mandato de un año, acorde a su desmpeño. De no cumplirse éstos requisitos puede ser impugnada la convocatoria por cualquier propietario y deberá convocarse nuevamente, una vez cumplido los requisitos citados. Derecho de asistencia y voto Art. 30.- El derecho de asistir y votar en las Asambleas corresponde: a) a los propietarios de las unidades, que pueden asistir por sí, o por medio de sus representantes legales o por poder. Si una unidad perteneciere a más de un propietario debe unificarse la representación. En ningún caso, los propietarios podrán otorgar poderes para ser representados en las asambleas, al administrador, encargado ó allegados a éstos. Comprobado el hecho, queda anulada la asamblea. Cada propietario, sólo puede presentar dos poderes, aparte de su voto, una vez verificada la firma de los mismos en el Libro de Registro de Firmas de co-propietarios. b) al adquirente de una unidad, a quien no se le hubiera otorgado la escritura traslativa del dominio, si con anterioridad a ella el propietario anterior le hubiera otorgado la pose- sión de la unidad, su consentimiento y poder. c) al usufructuario, usuario o habitador, por delegación expresa del propietario con poder. El propietario que se encuentre en mora en el pago de dos bimestres de las expensas comunes, no puede participar en las asambleas mientras no regularice su situación mediante convenio de pago. Decisiones Art. 31. - Las decisiones de las asambleas deben sujetarse a las siguientes reglas: a) en los casos en qué por esta ley o por el Reglamento de Co-propiedad y Administración se exigiere mayoría , debe notificarse de manera fehaciente y detallada, la decisión adoptada por los propietarios presentes en la asamblea. A los ausentes a quienes se tendrá por vinculados a ella si en el plazo de quince días no manifiestan su disidencia. Asamblea de segunda convocatoria. Art. 32.- En segunda convocatoria, de no lograrse la mayoría requerida, por falta de asistencia de los propietarios, es suficiente el voto de la mayoría de los asistentes. Cuando la mayoría requerida no pudiere obtenerse por los procedimientos señalados, se procederá acorde al Art. nºs 10 y 14 de esta Ley. Acta De las Asambleas: Art. 33. - Se debe labrar el Acta, con los requisitos que exija la reglamentación de esta Ley en el lugar de la asamblea, consignando en la misma en forma pormenorizada, lo allí resuelto, sopena de ser impugnada por cualquiera de los propietarios presentes o no, en élla. La misma de- be ser comunicada en copia fiel a los propietarios en los términos que fije el Reglamento de co-propiedad y Administración, sin perjuicio del derecho de éstos de solicitar, a su costa, copia certificada de la misma. El Acta debe ser corroborada por la firma del presidente de la asamblea, secretario y dos propietarios presentes. Impugnación de las decisiones Art. 34. - Las decisiones de las asambleas, pueden ser impugnadas por cualquiera de los propietarios disidentes, abstenidos o ausentes, dentro de los treinta días de su notificación.

Capítulo 8 Administrador - Naturaleza de su función Art. 35 .- El Administrador es el representante del Consorcio y actúa en todas las gestiones ante las autoridades adminis- trativas y judiciales de cualquier clase como mandatario legal y exclusivo de aquél, regulándose su actuación conforme las reglas dispuestas en esta Ley. Atribuciones Art. 36.- El Administrador puede ser un propietario o un tercero. Tiene facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Los postulantes a tal cargo, presentarán antecedentes de servicio y conducta al Consejo de Propietarios y éste en asamblea, convocada al efecto, abrirá los sobres y decidirán en cuestión, previa comprobación fehaciente de los datos presentados por el mismo. Los propietarios podrán presentar postulantes. Su remuneración será acuerdo de partes entre el consorcio y el postulante en asamblea, teniendo en cuenta el emolumento vigente en plaza, para esta función. Remoción o renovación del mandato Art. 37. – El mandato del administrador durará un año a cuyo término será removido o renovado, acorde a su desempeño, por mayoría simple de la asamblea. En caso de decidir la asamblea su remoción, en tanto haya cumplido su mandato, no podrá exigir ningún tipo de indemnización por tratarse de un Locador de Servicio -Un prestador de Servicios Profesionales comprendido en la Ley de Defensa del Consumidor (se invierte la carga de la prueba) – Defensa del Propietario. El administrador debe tener un seguro de caución a nombre del Consorcio para el caso de una mala adminis- tración con perjuicio económico para el Consorcio. La de designación del reemplazante debe constar en el Libro de Actas de las asambleas, y justificarse su personería con testimonio de la escritura pública otorgada por dos consorcis- tas designados al efecto por la asamblea donde se transcriba el Acta. Respecto de los consorcistas, su personería se estima acreditada con copia simple del acta donde conste su designación. Obligaciones Art. 38.- El Administrador está obligado a: a) asegurar el edificio contra incendio y al personal del in- mueble contra accidentes de trabajo; b) informar, de manera fehaciente a los propietarios, de la iniciación de reclamos y demandas judiciales o administrativas contra el consorcio, dentro de las 24 horas de haber sido no- tificado. La falta de cumplimiento de esta obligación es causal de remoción, aparte de la responsabilidad por los daños y perjuicios causados y no podrá exigir indemnización alguna por su mal desempeño; c) en caso de renuncia o remoción, debe poner a disposición del consorcio dentro de las 48 horas, los libros y papeles de su administración, no pudiendo en ningún caso ejercer derecho de retención; d) la administración deberá llevar un Libro de Registro de Firmas de Co-Propietarios, permanentemente actua- lizado y exibido, junto con el Libro de Actas al comienzo de todas las asambleas para que los propietarios puedan verificar la autenticidad de las firmas de los poderes, presentadas por los apoderados, evitándose de éste modo el costoso y engorroso requisito de autenticar el poder ante escribano público, administrador, ente gubermental, etc. A esto se agregará la exhibición del Libro de Actividades del Encargado a disposición de todos los co-propietarios, quedando luego, en manos del Consejo de Propietarios. e) todos los propietarios tendrán en su poder un Listado de los co-propietarios del edificio, salvo oposición de este, por escrito, actualizado permanentemente por el Administrador , debiéndo comunicar de inmediato cualquier novedad al respecto, siendo causal de rescición de su mandato, el no-cumplimiento estricto de éste requisito. f) deberá ampliarse el Derecho del Propietario de accionar Judicialmente contra el Administrador por los perjuicios que ocasione su mala administración. Certificado de deuda por expensas comunes. Art. 39.- Previamente a la constitución, modificación, transferencia o extinción de derechos reales sobre cada unidad, debe requerirse al administrador un certificado de deuda por ex pensas comunes, que deberán ser canceladas al otorgarse el acto. El administrador está obligado a expedir dicho certificado dentro de los quince días de serle solicitado y tendrá validez por otros quince días. La deuda sin certificar no es oponible al adquirente. El Admnistrador responde solidariamente con el anterior propietario por las deudas no certificadas sin perjuicio de su derecho de repetición contra éste. El crédito por expensas comunes goza del privilegio establecido por el inc. 1 de) art. 241 de la ley 24.522 y por el art. 3931 del Código Civil.

Capítulo 9 Consejo de Propietarios Constitución Art. 40.- El Reglamento de Co-propiedad y Administración debe prever la existencia de un Consejo de Propietarios, constituido por propietarios, designado en asamblea e integrado por tres propietarios, ocupantes permanentes o bien por los de mayor residencia en el edificio, permaneciendo en sus funciones un año, en el mismo tiempo del administrador, a cuyo término, renovado o removido, en sus funciones, acorde a su desempeño y, además de las tareas que se le atribuyan, tendrá las siguientes: a) asistir y controlar la gestión del administrador con la colaboración de una comisión revisora de cuentas, integrada por propietarios, fijando día y hora para conocimiento de los propietarios b) las resoluciones acordadas y adoptadas por el Consejo de Propietarios, conjuntamente con el Administrador, son vinculantes y comparten responsabilidades. c) asumir transitoriamente sus funciones en caso de acefalia, así como convocar a asamblea para la designación del Administrador que deberá cubrir la vacante; d) reunirse, en mayoría, los integrantes, mensual o bimestralmente, según corresponda, para revisar la liquidación de expensas; e) las resoluciones del Consejo de Propietarios se tomarán por mayoría. f) su función será beneficiada con la quita del 20% del pago de sus expensas, como retribución y estímulo por sus tareas lo que no obsta para que, si así lo deciden, su desempeño sea ad-honorem. g) cualquier propietario que solicite participar de las reuniones del Consejo de Propietarios podrá hacerlo pero, no tendrá voz ni voto.

Capítulo 10 Encargado Art. 41.- El Encargado será designado en asamblea por mayoría simple de los propietarios. a) los postulantes presentarán antecedentes de servicios y conducta al Consejo de Propietarios del consorcio y este en asamblea, convocada al efecto, abrirá los sobres y decidirán en cuestión, previa comprobación fehaciente de los datos presentados por el mismo. b) todos los propietarios podrán presentar postulantes. c) la vivienda del encargado es un bien común y de ningún modo negociable, en cualquiera de sus formas, por el administrador o encargado sin previo conocimiento del Consejo de Propietarios y los propietarios, quienes decidirán por mayoría, en Asamblea que hacer, acorde a los intereses del consorcio. Naturaleza de su función a) deberá dar cumplimiento estricto a las tareas de limpieza y mantenimiento, de todo órden, del edificio, no pudiendo delegar estas funciones en otra persona, aún abonando su desempeño, de su propio peculio. b) le está prohibido realizar cualquier tipo de trabajo, fuera de los propios de su función, en el horario de sus tareas específicas, como encargado. c) así también le está prohibido alquilar o vender unidades del edificio en que presta servicio y cualquier otra actividad que desvirtue su función específica. d) le esta prohibido requerir cualquier tipo de retribución a vendedores, empleados, obreros, etc. para poder ejercer sus funciones en el consorcio. d) su relación con los propietarios deberá ser correcta y equitativa y de igual modo la de éstos para con él. e) de no dar cumplimiento a éstas normas, los propietarios deberán comunicarlo al Consejo de Propietarios quien asentará en el Libro de Actividades del Encargado la anomalía comprobada y comunicarla al administrador quien, verificado el caso, deberá sancionarlo con suspensión por tiempo determinado, acorde a la falta cometida, sin remuneración alguna y ésta le será abonada a su reemplazante. Los antecedentes registrados en el citado Libro, servirán de antecedentes para sanciones mayores. f) se regularán los servicios que usufructa en su unidad, acorde a su grupo familiar g) las horas extras no son un beneficio adquirido. Se adoptarán con la aprobación del Consejo de Propietarios y acorde a las necesidades del consorcio. El retiro de residuos de las unidades no habitadas por ausencia de los ocupantes, no se abonará. h) el consorcio no está obligado a contribuir a la instrucción del Encargado. Es responsabilidad de su sindicato con la cuota social que le es retenida. i) cumplida la edad reglamentaria para jubilarse, el Encargado deberá comunicarlo al Administrador y al Consejo de Propietarios, obligatoriamente, quienes arbitrarán los recaudos necesarios para una resolución satisfactoriamente entre las partes. j) de no tomar medidas el Administrador , el Consejo de Propietarios o cualquier propietario, lo podrá en conocimiento de la próxima asamblea, quien resolverá por mayoría simple las medidas correspondientes.

Capitulo 11 Inmuebles de seis o menos unidades Régimen de administración Art. 42- En los inmuebles que cuenten con seis o menos unidades, pueden prescindir del régimen de asambleas y consejo de Propietarios. La administración puede estar a cargo de cualquiera de los propietarios que ejercerán el cargo de manera rotativa anual , salvo previsión distinta del Reglamento de co-propiedad y Administración o, de un tercero designado por mayoría simple de los propietarios. Mayoría para la toma de decisiones Art.43.- En este tipo de consorcio, si la titularidad de dominio de una o mas unidades, cuya suma de votos alcanzare la mayoría simple exigida por esta Ley, estuviera en cabeza de una sola persona, las resoluciones sólo serán válidas si contara por lo menos, con la conformidad de otro propietario.
En el supuesto de empate o cuando los propietarios no logren el acuerdo sobre alguna cuestión que precisare mayoría para resolver, el interesado podrá recurrir a la autoridad judicial que decidirá en forma sumarísima, conforme lo dispues- to en los Art. nºs 10 y 14 de esta Ley.
En lo demás, serán aplicables al presente régimen, las normas de ésta Ley , que sean compatibles con el mismo.

Capítulo 12 Inmuebles formados por sectores independientes Régimen de Administración Art. 44.- En los inmuebles formados por sectores independientes, cada sector podrá reglar lo relativo al uso y aprovechamiento de las unidades de un mismo sector, así como prever el régimen de las expensas comunes que deben incidir exclusivamente sobre éllos, con independencia de los otros. Administraciones separadas para cada sector Art. 45.- El Reglamento de co-propiedad y administración puede prever un régimen contable de administración separada para cada sector así como prever el régimen de las ex pensas comunes que deben incidir exclusivamente sobre ellos, sin perjuicio del correspondiente al inmueble en su conjunto. Todo conflicto de intereses de los sectores será resuelto por medio de la asamblea, que conservará la representación frente a terceros por intermedio del administrador del inmueble, no obstante la existencia de administraciones separadas en el órden interno. Capítulo 13 Extinción del régimen de propiedad horizontal Causas de Extinción Art. 46 .- El régimen de propiedad horizontal se extingue: a) Por ruina o destrucción total del inmueble o parcial de más de dos terceras partes de su valor y por vetustez; también cuando la mayoría resolviera la demolición y venta del terreno y de los materiales, salvo que decidiere la reconstrucción, en cuyo supuesto la minoría no podrá ser obligada a contribuir a élla, pudiendo la mayoría en tal caso, adquirir la parte de los disconformes según valuación fiscal. Capítulo 14 Disposiciones complementarias Modificación del Artículo 2503 del Código Civil que quedará redactado como sigue: “Art. nº 2503: Son derechos reales: 1) El dominio, el condominio y la propiedad horizontal” Derogación de normas Art. 47.- Derógase la Ley nº 13512 y los artículos 2617, 2686, in fine y 2693 del Código Civil y el decreto 18.734/49 Art. 48.- Derógase cualquier Ley y/o Decreto del Código Civil que se oponga a las normativas de ésta Ley. Aplicación de las normas Art. 49.- Las disposiciones imperativas de esta Ley serán de aplicación inmediata. En cuanto a otras disposiciones, continuarán rigiendo las adoptadas por los respectivos reglamentos de co-propiedad y administración en tanto no vulneren disposiciones taxativas de esta Ley. Art. 50 .- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

- Proyecto de modificación de la Ley nº 13512 presentado por: APROPHMAR -
Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata – Miguel A. Fernandez - Presidente FUNDAMENTOS DE ESTE PROYECTO Para los fundamentos de este proyecto, APROPHMAR, ha tenido en cuenta los que fueran presentados por el señor Senador, doctor Horacio Usandizaga en 1999, 2001 y 2003 que reproducen el texto propuesto, como reforma integral de la Ley nº 13512, por el profesor Hernán Racciatti, en oportunidad de las XIV Jornadas de Derecho Civil en Tucumán en Septiembre de 1994 y que mantiene la mayor parte de las disposiciones de la citada Ley a la que, APROPHMAR se ha permitido agregar consideracio- nes que, estima, harán claro y transparente el quehacer consorcial y, sólo las altera, en la medida en que ello resulte necesario, para incorporar las nuevas normas. Básicamente el sentido de esta normativa, es terminar con el paternalismo y que cada propietario se preocupe por su patrimonio y asuma sus responsabilidades; como así también concluir con la hegemonía ya sea de los que no hacen ni dejan hacer, con cualquier pretexto, valido o no; de los Administradores, Encargados, Consejo de Propietarios y todo aquello que se oponga a una honesta y simple convivencia en el consorcio. Entre éllas se han eliminado mayorías que, en la prácti- ca, después de casi sesenta años de vigencia de la Ley nº 13512, se ha demostrado, fehacientemente, la imposi- bilidad de lograrlas, lo que ha dado lugar a innumerables conflictos que, en la mayoría de los casos, sólo sirvieron para fomentar “la industria del juicio”. En el Reglamento de copropiedad se han incluido con- ceptos que permiten a los nuevos propietarios, una vez vendidas el 75% de las unidades del edificio y sin me- noscabo de los derechos del constructor-vendedor, es- tos puedan decidir que normas regirán el consorcio. En las obligaciones del propietario los conceptos son que, si bien es dueño de una porción del todo del edificio, debe entender que vive en una comunidad y sus derechos concluyen cuando lesiona, los del vecino. En el Capítulo expensas dejamos establecido que debe haber un modelo tipo de liquidación de éstas y qué, en la misma, deben anotarse, con claridad y precisión, todo los rubros contables, evitando cualquier tipo de duda, para que los propietarios puedan entender fácilmente qué se les cobra y porqué. En cuanto a las Asambleas anuales y extraordinarias, se ha tenido en cuenta que muchos propietarios, por diver- sas razones no concurren a las Asambleas, agregándose la posibilidad de hacerlo, aparte de personal y/o por mandato, por firma, cuando lo consideren necesario. El Orden del Dia no puede ser decidido por el administrador sino consensuado con el Consejo de Propietarios y tomado en cuenta, cualquier sugerencia de propietarios, a tal fin. El administrador es, a la vez, el representante del consorcio y no su dueño y su mandato dura un año. Cumplido el mismo y acorde a su desempeño, se procederá a su renovación o remoción, por simple mayoría de una asamblea. El administrador debe tener un seguro de caución a nombre del consorcio para el caso de una mala administración con perjuicio económico para el consorcio. Estimamos que la Administración deberá llevar un Libro de Registro de Firmas de Co-Propietarios, permanentemente actualizado y exigible, junto con el Libro de Actas al comienzo de todas las asambleas para que los propietarios puedan verificar la autenticidad de las firmas de los poderes, presentados por los apoderados, evitándo- se, de este modo el costoso y engorroso requisito de autenticar el poder ante escribano público, administrador, ente gubernamental, etc. A esto se agregará la exhibición del Libro de Actividades del Encargado a disposición de todos los co-propietarios, quedando luego, en manos del Consejo de Propietarios. En cuanto al Consejo de Propietarios, será designado en Asamblea por mayoría simple y su mandato durará un año en el mismo tiempo que el del administrador a cuyo término, será renovado o removido, acorde a su desempeño. Este Consejo es contralor de las funciones del Administrador y las resoluciones acordadas con éste, por mayoría, son vinculantes. Su función será beneficiada con la quita del 20% del pago de sus expensas, como retribución y estímulo por sus tareas, lo que no obsta para que, si así lo deciden, sean ad-honorem. A las reuniones del Consejo de Propietarios, podrán concurrir todos aquellos propietarios que lo soliciten pero, no tendrán voz ni voto. El sentido de esta propuesta es qué, en muchos consorcios, los Consejos de Propietarios, hacen causa común con el Administrador por seudos privilegios (que, inde- fectiblemente terminará cobrándoselos ), a espaldas de los demás propietarios, atribuyéndose sobre éstos, un “status” inexistente. En cuanto a los Encargados, no se entiende que, si los propietarios les pagan sus servicios, sea el Administrador quien los nombre y pueda despedirlos, lo que da lugar, en muchos casos, a que se tomen atribuciones que no les corresponden. Tienen un sindicato que los apoya muy bien y, como los propietarios no estamos representados en sus paritarias, aquellos que asumen nuestra representación, que nadie les ha delegado, como no sale de sus bolsillos, pactan lo que sugiere el sindicato. APROPHMAR, se ha permitido compaginar este borrador de proyecto, para la reforma de la Ley nº 13512 de Propiedad Horizontal, como contribución a la necesidad, cada vez mas perentoria, demandado por los propietarios, de cambios, en la misma. Lo señores legisladores, tendrán a bien modificar o agregar contenidos. Nota: Las disposiciones complementarias del Capítulo 14 no han sido analizadas por APROPHMAR. Quedan en manos de los señores diputados y senadores.

APROPHMAR Miguel A. Fernandez Presidente

¿Quienes somos?

Quienes Somos:

OBJETIVOS Y PROPUESTAS.-

Esta joven Democracia, renacida hace apenas veinticinco años, tuvo en sus albores la imperiosa necesidad de recuperar los valores pisoteados por la más sangrienta de las dictaduras que se apoderó del poder en nuestro país. Luego de siete años y medio de plomo, en toda la acepción de la palabra, fue imprescindible cicatrizar heridas y comenzar el difícil camino de la transición, tarea no menor si tenemos presente nuestro pasado mediato plagado de golpes militares y el pasado inmediato, el genocidio con treinta mil muertos, el accionar de la nazi fascista AAA y el proyecto socio-político-económico del mal llamado Proceso de Reorganización Nacional.-

A fines de 1983 comenzamos con la recuperación de los derechos de primera generación y entonces pudimos ejercer la voluntad popular a través del voto, algo tan sencillo pero que durante años nos fue negado por la omnipotencia de los militares que usurparon el poder. Ese gobierno surgido por la voluntad avasallante de millones de compatriotas que estallaron en un grito estentóreo de libertad, tuvo el coraje cívico de juzgar a las Juntas Militares con tribunales impecables que respetaron la debida defensa en juicio. Sin embargo no fue suficiente con el restablecimiento de los derechos civiles y políticos, impensados poco tiempo antes.

Las fuerzas retrógradas no querían perder los privilegios de los que habían disfrutado y jaquearon al poder político. Si bien se produjeron algunos amagues de levantamientos militares, su poder estaba sensiblemente debilitado. El pueblo empezaba a tomar conciencia de su poder y no permitiría nuevas asonadas.

No obstante el poder económico, asociado antes a los golpes de estado para llegar al gobierno, adquiría una nueva forma y en elecciones libres derrotaba a un proyecto progresista e instalaba otro neoliberal, como continuación del modelo económico del Proceso. Otra vez los derechos sociales y culturales de unos pocos estuvieron por sobre los de las mayorías, nuevamente postergadas. El sometimiento del país a los designios del sector del privilegio, asociado a los grandes intereses transnacionales y las centrales del poder económico, dejaron al país y a sus habitantes al borde del quiebre social e institucional. A pesar de años de inestabilidad económica y desprestigio de las instituciones, se mantuvieron los derechos políticos, aunque con una democracia de baja intensidad.-

En esos momentos comenzaron a surgir diversas organizaciones de la Sociedad Civil en defensa de temas puntuales que hacen a la recuperación de sus derechos.-

QUIENES SOMOS, QUE QUEREMOS, ADONDE VAMOS,-

Orígenes de la propiedad horizontal y la Ley 13.512.-
El tema de la Propiedad Horizontal se remonta en nuestro país al año 1948, cuando se dicta la Ley 13.512, que regula este tipo de construcciones que tienen partes propias y comunes y en 1949 se elabora un reglamento acorde al momento.-

Su promulgación fue para defender al sector, considerado entonces, el más débil en la relación consorcial. El poder de negociación de los trabajadores de edificios aparecía disperso frente a las grandes empresas constructoras. También la ley creó la figura del administrador, que actuaría como representante legal del o de los propietarios de esos edificios, en su mayoría de renta. Su intervención se limitaría a la atención de temas rutinarios y burocráticos, que aliviara la tarea meramente administrativa, no requería muchas especificaciones. Estas facultades limitadas se fueron extendiendo, dando lugar a abusos que cada vez afectan más a los consorcios y la actividad debe ser urgentemente regulada.- Con el correr del tiempo se fueron creando las Cámaras inmobiliarias que manejaban los intereses de grandes capitales y empresas constructoras que invertían en edificios de propiedad horizontal y colocaban sus propios administradores para servir a sus intereses rentísticos.-

Desde entonces han transcurrido sesenta años, cambió el mundo, el país y por supuesto todo lo relacionado con la propiedad horizontal. Solamente se mantuvo incólume y nunca reformada la Ley 13.512, dictada para otra época.-

Situación actual.-

Hoy nos encontramos con una realidad consorcial muy distinta, la relación de fuerzas de los diferentes actores se ha modificado a favor de un poder sindical fuerte y centralizado, en detrimento de consorcistas disgregados y atomizados y con administradores que pretenden inescrupulosamente pasar de ser simples prestadores de un servicio a defender un poder corporativo alejado de los intereses de quienes requieren esos servicios. Este presente obliga al replanteo de la situación vigente.-

Analizaremos la evolución de los participantes en este tema que adquirió una enorme trascendencia por la cantidad de gente involucrada, que alcanza al 80% de la población urbana del país o sea dos y medio millones de habitantes en la Ciudad de Buenos Aires y doce millones en toda la República.-

En la actualidad la mayor parte de edificios son construidos por pequeñas empresas formadas por profesionales del rubro para su venta posterior destinada a viviendas u oficinas. Los grandes emprendimientos, de alto costo, constituyen una minoría.-

Hay 120.000 edificios bajo el régimen de la Ley en la Ciudad de Buenos Aires.-

Los administradores superan los seis mil en nuestra Ciudad, algunos asociados en varias Cámaras, que toman decisiones inconsultas y otros muchos, independientes, defienden casi exclusivamente sus propios intereses. Unos pocos también administran, muchos no ejecutan el mandato para el que fueron contratados y la mayoría ni atiende, ni escucha a sus administrados. Participan, con la complacencia del poder político, en los Convenios Colectivos de Trabajo con los Encargados, convalidando sus demandas que son abonadas por terceros pagadores y usurpando el lugar que nos corresponde a las Asociaciones de Copropietarios con personería jurídica, como representantes legítimos de los Consorcios. Recordemos que los Administradores son sólo mandatarios tácitos de los propietarios en tanto su débil mandato no sea revocado, no pueden imponernos nada que la Ley o la Asamblea no les haya ordenado. Su función está totalmente desnaturalizada. Somos los Consorcios los encargados de acotar su desempeño.-

Los Encargados en número de cien mil en la Ciudad, aportantes cautivos de un sindicato tan poderoso, como oficialista, que los mantiene férreamente disciplinados, gracias a los múltiples beneficios que obtienen, fruto de una negociación colectiva inexistente y la complicidad de un Ministerio de Trabajo que nos margina como copropietarios y hace caso omiso de nuestros reclamos para intervenir en las paritarias en defensa de nuestros derechos.-

Los Encargados son empleados de los Consorcios y merecen el mayor de los respetos y el reconocimiento de todos sus derechos como trabajadores, amparados por la Constitución Nacional, entonces ¿por qué los copropietarios, trabajadores también en su inmensa mayoría, no tenemos el mismo derecho con respecto a la propiedad, también tutelado por la misma Constitución, ya que está amputado en cuanto a nuestra participación en las negociaciones colectivas?

Los copropietarios en número de dos y medio millones en la Ciudad y doce millones en el país, conformamos los Consorcios que pagamos los honorarios de los Administradores que contratamos y de los Encargados que empleamos. Queda claro entonces que somos la patronal , sin necesidad de ninguna otra demostración y tenemos por tanto, el derecho a defender nuestros intereses en todo aquello que afecta nuestro patrimonio. Cualquier otra lectura es una interpretación forzada de la Ley y pretender nuestra demostración, implica una inversión de la carga de la prueba.-

Quiénes somos.-

Con la profunda crisis que afectó al país en el año 2002, la sociedad en su conjunto, comprendió la necesidad de hacer oír sus reclamos y salió a la calle. Se produjo una falta total de credibilidad en las instituciones y el pueblo ante la falta de respuestas de las estructuras anquilosadas, comenzó a elaborar sus propias organizaciones de la Sociedad Civil. En el tema que nos ocupa de los Consorcios, surgió con fuerza incontenible CACCYC, Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas, con personería jurídica Nº 0165 que rápidamente tuvo una importante presencia en la calle, colocando mesas de difusión en muchas esquinas de casi todos los barrios de la Ciudad, donde se entregaban volantes y se hablaba con la gente, informándola e interesándola para participar en las decisiones de su Consorcio. Dictó cursos sobre los diferentes temas que hacen a la actividad de los Consorcios en varios CGP, en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, en centros culturales, clubes, centros de jubilados y hasta en consorcios.-Se editó una revista “Nuestro consorcio, nuestra casa”. Se difundieron los deberes y obligaciones de los propietarios, de los administradores y de los encargados. Se celebraron reuniones en la Legislatura de la Ciudad, se realizaron paneles con senadores, diputados nacionales y metropolitanos.Todo esto a lo largo de los años 2004, 2005, 2006 y 2007. Se presentó en la Legislatura de la Ciudad un proyecto de modificación de la Ley 941, del Registro de Administradores.-

Una antigua Asociación de Propietarios, la primera en obtener la personería jurídica, (APBR), Asociación de Propietarios de Bienes Raíces, también con una importante presencia en nuestra Ciudad y en el conurbano bonaerense, desempolvó su otrora intensa actividad y se incorpora con fuerza en pos de la defensa de los postergados derechos de los propietarios, desarrollando charlas muy concurridas, sobre determinados temas puntuales y evacua numerosas consultas de sus asociados.-

Otra Asociación de reconocida importancia y antigüedad, de larga trayectoria en resolución de conflictos en temas de propiedad horizontal por la gran capacidad jurídica y sensibilidad social de sus integrantes API, Asociación Civil de Consumidores de Productos y Servicios como Propietarios de Inmuebles de la República Argentina, personería jurídica Nº 1424, otorgada el 4 de noviembre de 2003, se incorpora activamente en el campo de difusión de las ideas, mediante conferencias del tema y estudio y análisis de proyectos.-

NACIMIENTO DE FEDECO

Estas tres entidades a partir del año 2006 empiezan a desarrollar tareas conjuntas muy bien complementadas y brindan un asesoramiento integral a los consorcios en el campo jurídico, administrativo-contable, técnico profesional y político-social.-

Este trabajo en común les permite comprender y apreciar en los hechos como se ve potenciada la acción individual e invitan a otras asociaciones a compartir la experiencia. El proyecto fue organizar una entidad de segundo grado que las agrupe, sin perder la individualidad, esfuerzo que culmina exitosamente con la creación de la federación y la obtención en el año 2007 de la personería jurídica Nº 0965 de FEDECO, Federación de Asociaciones de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas.- Apenas iniciado el andar se incorpora otra asociación, APROPHMAR.-

Asociación de propietarios de propiedad horizontal de Mar del Plata.-

Que queremos.- Objetivos

En primer término queremos recuperar el derecho de los copropietarios que integran los consorcios a decidir sobre su propiedad. La única manera de obtenerlo es logrando la mayor participación posible para la toma decisiones en las Asambleas de cada consorcio, de los Consorcios en las Asociaciones y de éstas en la Federación.-

Tenemos en exceso, el número necesario para que nos escuchen, pero debemos demostrarlo. Nos asiste la razón, pero debemos plasmarla en leyes que la legitimen con claridad. Contamos con las herramientas para transformar esta realidad que nos margina. Sólo necesitamos concientizarnos, ponernos de pie y participar.-

Las Asociaciones constitutivas y la Federación, FEDECO aceptan el desafío.-

Adonde vamos.- Propuestas.-

Para demostrar la mayoría que sin duda tenemos es necesario que los propietarios se asocien a las Asociaciones y los Consorcios lo hagan mediante acta de Asamblea y se integren a la Federación, FEDECO..

Estamos preparando proyectos de ley para que las Cámaras del Congreso Nacional puedan aprobar las modificaciones indispensables de la Ley 13.512 de propiedad horizontal y ya tenemos presentado el proyecto de modificación de la Ley 941 para la Ciudad de Buenos Aires que estamos debatiendo en reuniones en la Legislatura, para que una vez consensuado pueda ser tratado en el recinto para su aprobación.-

Si conseguimos este objetivo sería un paso importante para que los copropietarios podamos ejercer el control de las actividades del administrador y salir de la encerrona que nos tiene acorralados.-

Tenemos proyectos de reglamentar las funciones del administrador, de elaborar un Reglamento de Copropiedad tipo, sin perjuicio de las modificaciones o agregados que cada consorcio quiera efectuarle luego de constituido en más del 50% y de preparar una forma de liquidaciones de expensas clara, sencilla y transparente.-

Desde siempre estamos intentando por medios oficiales y oficiosos que seamos reconocidos por la autoridad de aplicación, para ejercer en los Convenios Colectivos de Trabajo la legítima representación de los Consorcios y como consecuencia de los Copropietarios, para defender nuestros derechos en negociaciones directas.-

La negativa del ejercicio de nuestra participación produce convenios viciados de nulidad absoluta e insanable, no obstante su aplicación por un sistema autoritario y perverso que no respeta la voluntad popular.-

Una vez más apelamos a la única herramienta que tenemos, que es la partcipación de todos, para que los poderes Legislativo y Ejecutivo dicten las leyes y las hagan cumplir y así demostrar que la Democracia llegó a los Consorcios.

La Comisión Directiva de FEDECO está compuesta de los siguientes dirigentes de las Asociaciones de Copropietarios que la integran:

Presidente: Dr. Samuel Ariel Knopoff.- CACCYC caccyc_consorcios@yahoo.com.ar

Visepresidente 1º: Dr. Ricardo Braulio Geler.- API ricardogeler2002@yahoo.com.ar

Visepresidente 2º: Cdor. Oscar Barrié.- APBR bienesraices@speedy.com.ar

Quiénes somos, que queremos

Somos un grupo de Asociaciones civiles que nos hemos reunido para formar esta Federación y juntos queremos recuperar el derecho de los propietarios a decidir sobre su propiedad. Buscamos la participación de todos, su capacitación para el pleno conocimiento de los derechos y obligaciones de todos los actores de la organización consorcial y realizamos esfuerzos para ser escuchados y tenidos en cuenta por los poderes del Estado, para hacer conocer nuestros proyectos legislativos y , a través de ellos, procuramos que las reformas a las leyes vigentes permitan mejorar la calidad de vida de todos los consorcistas del país.

CARTA ABIERTA AL SUTERH

A propósito de las paritarias

Resulta evidente que nuestro pueblo está ávido de cambios políticos. Así lo ha demostrado en las últimas elecciones. Sin embargo, no todos los dirigentes sindicales se dieron por enterados, y Víctor Santamaría, Secretario General del SUTERH, es uno de ellos.-

La iniquidad del armado de paritarias, pergeñadas por el gremio, con la complicidad del Ministerio de Trabajo, está llegando a su fin. Durará lo que tarde el ciclo político en agotarse definitivamente. Y está a la vista que los dirigentes del presente ciclo agotaron su turno.

No tardará mucho en sufrirlo el SUTERH. Cuando sus afiliados perciban que Santamaría no puede mantener los privilegios que los beneficiaron, comenzaran a pedir una rendición de cuentas de los fondos del Sindicato, distraídos en proyectos personales, y no faltaran los pescadores dispuestos a agitar las aguas.-

Los Consorcistas no son los 80.000 afiliados que puede tener el SUTERH, son más de 10.000.000 y están hartos. Hartos de actitudes, con cortedad de mira y soberbia, que se manejan pensando que permanentemente gozarán de los -favores del Príncipe y esto será por siempre, y está históricamente comprobado que no es así. Las sociedades oprimidas acumulan odio y en algún momento, cuando tienen la oportunidad, y está llegando, barren a sus opresores.

Es para lamentar que el andamiaje democrático construído durante años y sobre el que se asienta la Propiedad Horizontal, esté hoy malherido. Nuestras Instituciones han sido maltratadas por una dirigencia sin grandeza moral. Se privilegian los personalismos y nuestros legisladores corren detrás de la sanción de leyes coyunturalmente urgentes para los intereses políticos, olvidándose de aquellas leyes importantes para la sociedad que deben ser dictadas, reemplazadas o reformadas.- Muchos de nuestros jueces le dan la espalda a los consorcios cuando les piden su intervención en los casos que sus órganos no funcionan adecuadamente y deben ser encausados. Y los sindicalistas y el Poder Ejecutivo se empeñan en dañarlo aún más, exhibiendo un poder obsceno, artífice de un generalizado repudio.

Soplan vientos de cambio. No dejemos pasar la oportunidad.
Juntos empecemos a producir un país nuevo, con esperanza fundada en una participación que provea al bien común, con una dirigencia digna, elegida entre nuestros mejores hombres y mujeres, para el bien de nuestra existencia y ejemplo para nuestra posteridad.-

Dr. Ricardo Geler. Vicepresidente de FEDECO (Federación de Asociaciones de Copropietarios, Consorcios y Consorcistas de la R.A.)